Louer sa maison au Portugal en vivant au Luxembourg : la fiscalité de l'alojamento local

Le principe : la convention attribue l'impôt au Portugal

La convention de double imposition entre le Luxembourg et le Portugal, signée le 25 mai 1999 et applicable depuis le 1er janvier 2001, attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État où se trouve le bien (art. 6). Elle vise expressément les revenus de l'exploitation directe et de la location, y compris lorsque le bien est exploité dans le cadre d'une entreprise.

Le Luxembourg, de son côté, exonère ces revenus, mais peut en tenir compte pour calculer l'impôt sur vos autres revenus (art. 24). C'est l'exonération avec réserve de progressivité, que la loi luxembourgeoise met en œuvre par le taux global (art. 134 de la loi concernant l'impôt sur le revenu). Concrètement : deux déclarations, un seul impôt.

Au Portugal : la catégorie B et le régime simplifié

Au Portugal, l'alojamento local est une activité de prestation de services. Ses recettes relèvent de la catégorie B de l'IRS, l'impôt sur le revenu portugais, et se déclarent dans l'annexe B de la déclaration annuelle (Modelo 3), déposée entre le 1er avril et le 30 juin.

Sous 200 000 € de recettes, le régime simplifié s'applique par défaut : 35 % des recettes brutes forment le revenu imposable, les 65 % restants couvrant forfaitairement vos charges. Ce coefficient est porté à 50 % lorsque le bien se trouve en zone de contenção ; notre guide sur l'enregistrement RNAL indique les communes du nord concernées.

Un non-résident est imposé sur cette base au taux de 25 %. Le taux réel ressort donc à 8,75 % des recettes brutes, et à 12,5 % en zone de contenção. Hors zone de contenção, 15 % des recettes doivent par ailleurs être justifiés par des dépenses liées à l'activité — IMI, assurance, honoraires de conciergerie, ménage, comptable, une fraction de la valeur patrimoniale du bien ; à défaut, la différence s'ajoute au revenu imposable.

Résident de l'Union européenne, vous pouvez aussi opter, dans votre déclaration portugaise, pour le taux du barème progressif qui s'appliquerait à un résident, calculé en tenant compte de l'ensemble de vos revenus, y compris luxembourgeois. L'intérêt de cette option dépend du niveau de vos revenus totaux ; la simulation se fait avec votre contabilista.

La TVA : 6 %, et une franchise sur notification

L'hébergement touristique est soumis au Portugal à la TVA au taux réduit de 6 %. Une franchise dispense de cette TVA les exploitants dont le chiffre d'affaires annuel au Portugal ne dépasse pas 15 000 €.

Pour un exploitant établi au Luxembourg, cette franchise passe par le régime européen des petites entreprises transfrontalières. La démarche se fait au Luxembourg : une notification préalable à l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) sur MyGuichet.lu, à condition que votre chiffre d'affaires total dans l'Union ne dépasse pas 100 000 €. L'AED vous attribue un numéro se terminant par « EX », et la franchise s'applique à partir de la date à laquelle ce numéro vous est communiqué. Vous déclarez ensuite chaque trimestre votre chiffre d'affaires à l'AED, et vous l'informez dans les 15 jours ouvrables si vous dépassez 100 000 €.

Sans cette démarche, la TVA de 6 % est due dès la 1re facture. C'est un point à régler avant la 1re réservation, avec votre contabilista et votre conseil au Luxembourg.

Au Luxembourg : déclarer, sans payer deux fois

Résident luxembourgeois, vous déclarez vos revenus mondiaux. Les revenus exonérés par une convention ne sont pas imposés en tant que tels, mais ils peuvent être pris en compte pour déterminer le taux d'impôt applicable à vos autres revenus. Guichet.lu cite précisément l'exemple des revenus locatifs d'un immeuble situé dans un pays avec lequel le Luxembourg a conclu une convention.

Dans le formulaire de déclaration (modèle 100), chaque catégorie de revenus comporte une colonne « Revenus exonérés » : c'est là que figure le revenu de votre alojamento local, dans la rubrique que votre conseil fiscal retiendra. La déclaration se dépose au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit. Si vous êtes salarié et que vous ne déposez pas de déclaration habituellement, votre conseil vous indiquera comment ces revenus s'intègrent à votre situation.

Le Luxembourg n'impose pas la fortune des particuliers : l'impôt sur la fortune des personnes physiques a été abrogé avec effet au 1er janvier 2006.

Un exemple pour fixer les ordres de grandeur

Une maison qui encaisse 12 000 € de recettes brutes sur l'année, hors zone de contenção, présente au Portugal une base imposable de 4 200 € (35 %). L'IRS dû par un non-résident s'élève à 1 050 €, soit 8,75 % des recettes. Le même bien en zone de contenção aurait une base de 6 000 € et un impôt de 1 500 €.

Au Luxembourg, ces revenus ne sont pas imposés ; ils relèvent seulement le taux appliqué à vos revenus luxembourgeois.

Les recettes dont il s'agit sont les montants facturés aux voyageurs, avant commission de conciergerie et avant charges. Notre guide sur ce que rapporte réellement une location courte durée détaille la différence entre le prix affiché et ce qui vous revient.

Les cotisations sociales

Côté portugais, le Código Contributivo exclut du régime des travailleurs indépendants le propriétaire dont les seuls revenus de catégorie B proviennent d'un alojamento local en maison ou en appartement. Dans cette situation, il n'y a pas de cotisations portugaises.

Les règles européennes de coordination désignent par ailleurs une seule législation de sécurité sociale. Pour une personne salariée au Luxembourg, c'est la législation luxembourgeoise. Pour savoir si ces revenus entrent dans l'assiette de vos cotisations, le Centre commun de la sécurité sociale (CCSS) est votre interlocuteur.

Les autres postes à connaître

L'IMI, équivalent de la taxe foncière, reste dû chaque année sur la valeur patrimoniale du bien. Plusieurs communes du nord du Portugal perçoivent une taxe de séjour, collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune. L'assurance responsabilité civile obligatoire et les honoraires d'un contabilista complètent le budget annuel. La contribution extraordinaire sur l'alojamento local (CEAL) a été abrogée et n'est plus due.

Enfin, les plateformes de réservation transmettent chaque année aux administrations fiscales européennes les revenus perçus par leurs hôtes. Vos déclarations portugaise et luxembourgeoise doivent donc être cohérentes entre elles.

Et si vous vous installez au Portugal ?

Devenu résident fiscal portugais, vous conservez le régime simplifié, mais vos recettes sont imposées au barème progressif avec vos autres revenus, et la franchise de TVA s'applique sans démarche transfrontalière. Notre guide pour les résidents du Portugal présente ce cadre.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Conventions fiscales, Portugal — Administration des contributions directes
• Méthode d'exemption — Administration des contributions directes
• Déclaration d'impôt des personnes physiques — Guichet.lu
• Régime de franchise transfrontalier de TVA — Guichet.lu
• Código do IRS, art. 72 — Portal das Finanças
• Código do IVA, art. 53 (franchise) — Portal das Finanças
• DAC7, déclaration des plateformes — Commission européenne