Louer sa maison au Portugal en vivant en Suisse : la fiscalité de l'alojamento local

Le principe : la convention attribue l'impôt au Portugal

La convention de double imposition conclue entre la Suisse et le Portugal en 1974, modifiée par un protocole entré en vigueur le 21 octobre 2013, attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État où se trouve le bien (art. 6). Le protocole additionnel précise que cette règle s'applique aussi aux revenus du mobilier lié au bien et aux services de gestion.

La Suisse, de son côté, exonère ces revenus, mais les retient pour fixer le taux applicable à vos autres revenus. C'est l'exonération avec réserve de progressivité (art. 23). La même logique vaut pour l'impôt sur la fortune : la maison est exonérée en Suisse, et sa valeur ne sert qu'à déterminer le taux (art. 22 et 23). Concrètement : deux déclarations, un seul impôt.

Au Portugal : la catégorie B et le régime simplifié

Au Portugal, l'alojamento local est une activité de prestation de services. Ses recettes relèvent de la catégorie B de l'IRS, l'impôt sur le revenu portugais, et se déclarent dans l'annexe B de la déclaration annuelle (Modelo 3), déposée entre le 1er avril et le 30 juin.

Sous 200 000 € de recettes, le régime simplifié s'applique par défaut : 35 % des recettes brutes forment le revenu imposable, les 65 % restants couvrant forfaitairement vos charges. Ce coefficient est porté à 50 % lorsque le bien se trouve en zone de contenção ; notre guide sur l'enregistrement RNAL indique les communes du nord concernées.

Un non-résident est imposé sur cette base au taux de 25 %. Le taux réel ressort donc à 8,75 % des recettes brutes, et à 12,5 % en zone de contenção. Hors zone de contenção, 15 % des recettes doivent par ailleurs être justifiés par des dépenses liées à l'activité — IMI, assurance, honoraires de conciergerie, ménage, comptable, une fraction de la valeur patrimoniale du bien ; à défaut, la différence s'ajoute au revenu imposable.

Un résident de l'Union européenne peut opter, dans sa déclaration portugaise, pour le barème progressif à la place des 25 %. Cette option n'est pas ouverte à un résident suisse : le taux de 25 % s'applique.

La TVA : 6 % dès la 1re facture

L'hébergement touristique est soumis au Portugal à la TVA au taux réduit de 6 %, que vous facturez aux voyageurs et reversez à l'administration portugaise. La franchise de 15 000 € de chiffre d'affaires est réservée aux exploitants domiciliés au Portugal, ou établis dans un autre État de l'Union européenne et inscrits au régime européen des petites entreprises.

Un résident suisse n'entre dans aucun de ces 2 cas. La TVA de 6 % est donc due dès la 1re réservation, quel que soit le montant de vos recettes. Vos prix doivent l'intégrer : sur 12 000 € de recettes hors TVA, 720 € de TVA s'ajoutent aux factures et sont reversés à l'administration.

Un représentant fiscal au Portugal

Pour la TVA, un exploitant qui n'a ni domicile ni établissement dans l'Union européenne doit désigner un représentant fiscal au Portugal. Ce représentant est redevable de la taxe auprès de l'administration ; c'est une démarche à organiser avec votre contabilista avant la 1re réservation.

Pour l'IRS, la désignation d'un représentant est également obligatoire pour un résident hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen. Cette obligation est levée si vous adhérez aux notifications électroniques du Portal das Finanças : l'administration vous écrit alors directement en ligne.

En Suisse : déclarer, sans payer deux fois

La maison et ses revenus se déclarent dans votre déclaration d'impôt cantonale, mais ils ne sont pas imposés en Suisse : la loi sur l'impôt fédéral direct exclut les immeubles situés à l'étranger et les retient seulement pour le calcul du taux. Si le bien dégage une perte, elle ne joue elle aussi que sur le taux.

Chaque canton a son formulaire. À Genève, les immeubles situés à l'étranger se déclarent dans l'annexe D, avec un compte de gestion pour un bien loué. Dans le canton de Vaud, vous indiquez en francs suisses la valeur du bien, qui correspond en général à 80 % du prix d'acquisition, et le produit net des locations, retenus uniquement pour le taux. Votre conseil fiscal vous indiquera comment présenter ces montants dans votre canton.

Imposé à la source : la déclaration devient obligatoire

Si vous êtes imposé à la source, par exemple avec un permis B, des revenus qui n'ont pas été soumis à l'impôt à la source rendent la taxation ordinaire ultérieure obligatoire (art. 89 LIFD). Les cantons de Genève et de Vaud le précisent expressément pour un bien à l'étranger. Le formulaire de déclaration se demande avant le 31 mars de l'année qui suit, et la taxation ordinaire s'applique ensuite chaque année tant que dure l'imposition à la source.

Un exemple pour fixer les ordres de grandeur

Une maison qui encaisse 12 000 € de recettes hors TVA sur l'année, hors zone de contenção, présente au Portugal une base imposable de 4 200 € (35 %). L'IRS dû s'élève à 1 050 €, soit 8,75 % des recettes. S'y ajoutent 720 € de TVA, payés par les voyageurs et reversés à l'administration portugaise.

En Suisse, ces 12 000 € ne sont pas imposés. Le revenu net du bien et sa valeur relèvent seulement le taux appliqué à vos revenus et à votre fortune suisses.

Les recettes dont il s'agit sont les montants facturés aux voyageurs, avant commission de conciergerie et avant charges. Notre guide sur ce que rapporte réellement une location courte durée détaille la différence entre le prix affiché et ce qui vous revient.

Les cotisations sociales

Côté portugais, le Código Contributivo exclut du régime des travailleurs indépendants le propriétaire dont les seuls revenus de catégorie B proviennent d'un alojamento local en maison ou en appartement. Dans cette situation, il n'y a pas de cotisations portugaises.

Entre la Suisse et le Portugal, l'accord sur la libre circulation des personnes applique les règles européennes de coordination : une seule législation de sécurité sociale s'applique, et pour une personne salariée en Suisse, c'est la législation suisse. Les directives de l'Office fédéral des assurances sociales considèrent que la location d'appartements meublés, surtout avec des prestations aux locataires, constitue en règle générale un revenu d'activité lucrative. C'est une question à poser à votre caisse de compensation AVS.

Les autres postes à connaître

L'IMI, équivalent de la taxe foncière, reste dû chaque année sur la valeur patrimoniale du bien. Plusieurs communes du nord du Portugal perçoivent une taxe de séjour, collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune. L'assurance responsabilité civile obligatoire, les honoraires d'un contabilista et ceux du représentant fiscal complètent le budget annuel. La contribution extraordinaire sur l'alojamento local (CEAL) a été abrogée et n'est plus due.

En Suisse, la suppression de la valeur locative, fixée au 1er janvier 2029, modifie aussi la déduction des intérêts d'emprunt. Si votre maison portugaise est financée par un crédit, c'est un point à examiner avec votre conseil fiscal.

Et si vous vous installez au Portugal ?

Devenu résident fiscal portugais, vous conservez le régime simplifié, mais vos recettes sont imposées au barème progressif avec vos autres revenus, et la franchise de TVA vous devient accessible. Notre guide pour les résidents du Portugal présente ce cadre.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Convention de double imposition Suisse–Portugal (RS 0.672.965.41) — Fedlex
• Conventions de double imposition, Portugal — Administration fédérale des contributions
• Loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (LIFD), art. 6, 7 et 89 — Fedlex
• Código do IRS, art. 72 — Portal das Finanças
• Código do IVA, art. 30 (représentant fiscal) — Portal das Finanças
• Código do IVA, art. 53 (franchise) — Portal das Finanças
• Lei Geral Tributária, art. 19 — Portal das Finanças
• Directives sur les cotisations des travailleurs indépendants (DIN) — OFAS