Numéro RNAL : enregistrer son alojamento local en 2026

SETIMOsetimoconciergerie.com/guides/rnal · mis à jour le 8 septembre 2026

Combien de temps pour obtenir un numéro RNAL ? Comptez environ trois mois. Le dossier se dépose uniquement en ligne, sur le Balcão Único, auprès de la Câmara Municipal. Elle dispose de 60 jours pour s’opposer, ou de 90 jours en zone de contenção ; sans opposition, le numéro est attribué automatiquement.

Vous possédez une maison ou un appartement dans le nord du Portugal et vous vous demandez si vous pouvez la louer à des voyageurs. La réponse tient en un mot que vous avez sans doute déjà croisé : alojamento local. C'est le statut qui encadre la location touristique de courte durée au Portugal, et le numéro qu'il vous attribue — le numéro RNAL — est la seule pièce qui vous autorise à publier une annonce.

Ce guide décrit la procédure telle qu'elle s'applique en 2026, depuis les conditions à remplir jusqu'à l'attribution du numéro, pour vous permettre de savoir où vous en êtes et ce que l'on va vous demander. Il est purement informatif : SETIMO n'est ni un cabinet juridique ni un conseil fiscal, et les règles, en particulier municipales, évoluent. Avant toute démarche, rapprochez-vous de la Câmara Municipal de votre commune et de votre contabilista.

Avez-vous le droit de louer votre maison en courte durée ?

Dans la plupart des cas, oui. L'alojamento local est ouvert aux appartements (apartamento), aux maisons individuelles (moradia), aux chambres chez l'habitant (quartos) et aux établissements d'hébergement (estabelecimento de hospedagem, dont les hostels). Trois points conditionnent toutefois la réponse.

Le premier est le titre d'utilisation du bien. Le logement doit disposer d'une autorização de utilização (ou licença de utilização) compatible avec l'hébergement, en pratique un usage d'habitation. Un immeuble construit avant 1951 et dépourvu de titre n'en a pas besoin ; il suffit de le signaler lors du dépôt, la Câmara vérifiant ensuite la date de construction.

Le deuxième est la copropriété. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2024, l'assemblée des copropriétaires ne peut plus s'opposer par principe à l'enregistrement d'un appartement. Elle conserve seulement la possibilité de demander l'annulation d'un enregistrement existant, par délibération motivée à la majorité des millièmes, en cas de troubles répétés et prouvés. L'autorisation préalable du condomínio reste exigée pour les hostels uniquement.

Le troisième est la localisation. Certaines communes ont délimité des áreas de contenção, où les nouveaux enregistrements sont refusés sauf exception, et des áreas de crescimento sustentável, où ils sont plafonnés ou soumis à des conditions supplémentaires. Dans le nord du Portugal, ces zones concernent aujourd'hui le centre historique de Porto et celui de Viana do Castelo. Nous y revenons plus bas, commune par commune.

Qui est le titulaire de l'exploitation ?

L'enregistrement est demandé par le titular da exploração : la personne, physique ou morale, qui exploite l'hébergement et en porte la responsabilité. Le plus souvent, c'est le propriétaire lui-même. Ce n'est pas obligatoire : un locataire peut enregistrer un bien si son bail l'y autorise expressément.

Cette distinction compte pour un propriétaire qui vit à distance. Le numéro RNAL est attaché à votre nom, l'activité est déclarée sous votre NIF, et les obligations qui en découlent — assurance, déclaration des voyageurs, fiscalité — sont les vôtres. Un prestataire peut s'occuper du bien pour votre compte ; il ne se substitue pas à vous devant l'administration.

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Avant de déposer le dossier : trois préalables

L'ouverture d'activité aux Finanças. L'alojamento local est une activité économique. Avant tout dépôt, vous déclarez un début d'activité (declaração de início de atividade) auprès de l'Autoridade Tributária, sous le code CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou 55204 (outros locais de alojamento de curta duração). Cette déclaration se fait sur le Portal das Finanças, en général avec l'aide d'un contabilista, et c'est la pièce qui conditionne tout le reste.

L'assurance responsabilité civile. Elle est obligatoire et son échéance figure au registre national. Une police absente ou expirée est un motif d'annulation de l'enregistrement. Elle couvre les dommages causés aux voyageurs et aux tiers du fait de l'activité.

Un moyen d'authentification. Le dépôt se fait en ligne, avec la Chave Móvel Digital ou la carte de citoyen. Si vous ne disposez ni de l'une ni de l'autre, le dépôt peut être effectué par un tiers muni d'une procuration, dont la copie est jointe au dossier.

Les pièces du dossier

Le dossier est constitué d'un nombre limité de documents, tous en votre possession ou obtenus en quelques jours :

une copie de votre pièce d'identité (ou le code d'accès à la certidão permanente pour une société) ;
la caderneta predial urbana du bien, téléchargeable sur le Portal das Finanças ;
l'autorização de utilização du logement, ou la mention qu'il est antérieur à 1951 ;
le titre qui vous autorise à exploiter : pour un propriétaire, la caderneta suffit ; pour un locataire, le bail et l'accord écrit du bailleur ;
la copie de votre declaração de início de atividade ;
le termo de responsabilidade, que vous signez pour attester que le logement respecte les exigences légales de l'alojamento local ;
pour un hostel seulement, le procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires.

Le formulaire vous demande aussi le nom que portera l'établissement, sa modalité, sa capacité en chambres, lits et personnes, la date d'ouverture souhaitée et une personne à contacter en cas d'urgence.

Le dépôt : la comunicação prévia com prazo

L'enregistrement prend la forme d'une comunicação prévia com prazo, adressée au président de la Câmara Municipal de la commune où se situe le bien et déposée exclusivement sur le Balcão Único Eletrónico, accessible depuis le portail ePortugal. Aucun dépôt papier n'est admis. Une fois le formulaire validé, vous recevez un numéro de demande ; c'est le point de départ du délai.

Les délais : 60 jours, ou 90 en zone de contenção

La Câmara dispose de 60 jours pour s'opposer à votre demande. Ce délai est porté à 90 jours lorsque le bien se trouve dans une área de contenção. Pendant cette période, les services municipaux peuvent effectuer une visite du logement (vistoria) pour vérifier qu'il répond aux exigences.

Si aucune opposition n'est notifiée à l'échéance, le numéro RNAL est attribué automatiquement et le document émis par le Balcão Único devient votre titre d'ouverture. Les motifs d'opposition sont limitativement énumérés par la loi : dossier incomplet ou mal renseigné, absence d'autorisation d'utilisation adéquate, non-respect des restrictions d'une zone de contenção, délai d'interdiction consécutif à une annulation antérieure, ou non-conformité à la réglementation. En cas d'opposition, vous pouvez demander une fois, à vos frais, une vistoria en vue d'un réexamen.

Depuis novembre 2024, l'enregistrement n'a plus de durée de validité limitée et il redevient transmissible avec le bien, hors restrictions propres aux zones de contenção.

Ce que change le numéro RNAL

Le numéro doit figurer sur toute annonce, tout support commercial et tout document de réservation ; les plateformes sont tenues de l'afficher et l'exigent à la création de l'annonce. Il marque aussi le début d'une série d'obligations d'exploitation, qu'il vaut mieux connaître avant de déposer le dossier plutôt qu'après.

Le logement lui-même. Pour une capacité de dix personnes au plus, la loi demande un extincteur et une couverture anti-feu accessibles, une trousse de premiers secours et l'affichage du numéro d'urgence 112. Au-delà de dix personnes, c'est le régime général de sécurité incendie des bâtiments qui s'applique. Les établissements d'hébergement doivent en outre porter la plaque officielle AL à l'entrée ; pour un appartement ou une maison, elle est facultative.

Les registres. Deux documents accompagnent le logement : le livre de réclamations, dans sa version physique et dans sa version électronique, et le livre d'informations sur le fonctionnement du logement — règles de la maison, tri des déchets, bruit, contacts — rédigé en portugais, en anglais et dans au moins deux autres langues.

Le déclaratif. Chaque voyageur étranger est déclaré à l'AIMA par la plateforme SIBA dans les trois jours ouvrés suivant son arrivée. Chaque séjour donne lieu à une facture émise sous votre numéro fiscal. Les communes qui ont instauré une taxe de séjour en confient la collecte à l'exploitant, qui la reverse selon leur calendrier. L'institut national de statistique peut enfin vous solliciter pour ses enquêtes mensuelles sur l'hébergement. La déclaration annuelle des revenus et la TVA font l'objet de notre guide sur la fiscalité.

Rien de tout cela n'est hors de portée d'un propriétaire organisé ; c'est la régularité, depuis un autre pays, qui fait la différence.

Dans le nord du Portugal, commune par commune

Porto. La ville applique depuis décembre 2024 un règlement municipal fondé sur un ratio de pression, avec un seuil de 15 %. Cinq paroisses du centre historique — Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso et Miragaia — sont en zone de contenção : aucun nouvel enregistrement d'appartement ou de maison, sauf exceptions décidées par la Câmara (immeubles vacants depuis plus de trois ans, réhabilitations lourdes, projets mixtes). Les autres paroisses sont en zone de croissance durable, avec un plafond de nouveaux enregistrements par paroisse. La modalité quartos reste possible partout. La carte interactive de la Câmara indique le ratio actuel de chaque paroisse.

Viana do Castelo. Un règlement municipal est entré en vigueur fin juin 2026. La zone de contenção couvre le périmètre du plan de détail du centre historique, sur l'union de paroisses de Santa Maria Maior, Monserrate et Meadela ; le seuil de pression y est fixé à 4 %. Les exceptions concernent notamment les immeubles réhabilités au cours des trois dernières années et les chambres dans la résidence permanente du propriétaire. Le reste du concelho est en zone de croissance durable, sans interdiction.

Braga, Guimarães, Barcelos, Esposende, Vila do Conde et Póvoa de Varzim. À la date de rédaction, aucune de ces communes n'a délimité de zone de contenção ; la procédure nationale s'y applique sans restriction géographique, avec le délai de 60 jours. Braga perçoit une taxe de séjour municipale, à collecter auprès des voyageurs une fois l'activité ouverte. Un décret-loi de juillet 2026 laisse aux communes comptant plus de mille enregistrements jusqu'au 31 décembre 2026 pour décider de se doter d'un règlement ; la situation d'une commune peut donc évoluer. Ce qui précède reflète les règlements publiés à la date de rédaction ; seule votre Câmara Municipal peut vous confirmer la situation de votre bien au moment du dépôt.

Questions fréquentes

Combien de temps faut-il compter, du premier document à la première annonce ?

Trois mois constituent un ordre de grandeur réaliste : quelques jours pour l'ouverture d'activité et l'assurance, puis les 60 jours du délai d'opposition, puis la mise en ligne des annonces.

Faut-il vivre au Portugal pour enregistrer un alojamento local ?

Non. Un NIF portugais, un moyen d'authentification en ligne et une adresse de contact suffisent. La déclaration d'activité peut être faite par votre contabilista, et le dépôt par un mandataire.

Puis-je continuer à occuper la maison une partie de l'année ?

Oui. L'enregistrement n'impose aucune durée minimale d'exploitation. Vous décidez des périodes ouvertes à la location.

Que se passe-t-il si je loue sans numéro RNAL ?

L'exploitation d'un hébergement non enregistré est une infraction passible d'amende et d'interdiction d'exploitation, contrôlée par l'ASAE et la Câmara. Les plateformes retirent par ailleurs les annonces sans numéro.

Sources officielles

Ce guide est un document d'information générale, établi par SETIMO à partir des textes en vigueur à la date de sa rédaction. Il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un engagement de quelque nature que ce soit de la part de SETIMO, et ne saurait se substituer aux informations délivrées par la Câmara Municipal compétente, l'Autoridade Tributária et Turismo de Portugal. Les questions propres à votre situation sont à confirmer avec votre Câmara, votre contabilista et, le cas échéant, un professionnel du droit.

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