Fiscalité de l’alojamento local quand on vit en France

SETIMOsetimoconciergerie.com/guides/fiscalite · mis à jour le 8 septembre 2026

Où paie-t-on l’impôt quand on loue sa maison au Portugal en vivant en France ? Au Portugal. Un non-résident est imposé à 25 % sur 35 % des recettes brutes, soit 8,75 % des recettes hors zone de contenção et 12,5 % en zone de contenção. La France ne les impose pas une seconde fois.

Vous vivez en France et vous envisagez de louer votre maison du nord du Portugal à des voyageurs. La question fiscale arrive vite, souvent sous une forme inquiète : vais-je payer des impôts dans les deux pays, à quel taux, et auprès de qui dois-je me déclarer ? La réponse est plus lisible qu'on ne le craint. L'impôt se paie au Portugal, selon un régime forfaitaire simple, et la France en tient compte sans le prélever une seconde fois.

Ce guide décrit la situation la plus courante parmi les propriétaires que nous rencontrons : un résident fiscal français, propriétaire en nom propre, qui exploite lui-même son alojamento local. Il présente le cadre en vigueur en 2026, à titre purement informatif : SETIMO n'est ni un conseil fiscal ni un cabinet juridique, et rien de ce qui suit ne constitue un engagement de sa part. Le chiffrage de votre impôt et les choix qui en découlent relèvent de votre contabilista au Portugal et de votre conseil en France.

Le principe : l'impôt se paie là où se trouve la maison

La convention fiscale entre la France et le Portugal attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État où le bien est situé. Les recettes de votre alojamento local sont donc imposables au Portugal, quel que soit le pays où vous vivez et celui où l'argent est encaissé. La France, de son côté, ne les impose pas, mais elle les prend en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus. C'est ce que l'on appelle l'exonération avec taux effectif. Concrètement : deux déclarations, un seul impôt.

Au Portugal : la catégorie B et le régime simplifié

Au Portugal, l'alojamento local n'est pas un revenu foncier mais une activité de prestation de services. Ses recettes relèvent de la catégorie B de l'IRS, l'impôt sur le revenu portugais, et sont déclarées dans l'annexe B de la déclaration annuelle (Modelo 3), que les non-résidents déposent comme les résidents.

Pour un chiffre d'affaires inférieur à 200 000 €, le régime simplifié s'applique par défaut. Son mécanisme tient en un coefficient : seuls 35 % des recettes brutes sont considérés comme du revenu imposable, les 65 % restants étant réputés couvrir vos charges de façon forfaitaire. Dans les zones de contenção définies par certaines communes, ce coefficient est porté à 50 %.

Un non-résident est ensuite imposé sur cette base au taux fixe de 25 %. Le taux réel ressort donc à 8,75 % des recettes brutes hors zone de contenção, et à 12,5 % en zone de contenção.

Une condition accompagne le régime simplifié : 15 % des recettes brutes doivent être justifiées par des dépenses liées à l'activité — IMI, assurance, honoraires de conciergerie, ménage, comptable, une fraction de la valeur patrimoniale du bien. À défaut, la part non justifiée s'ajoute au revenu imposable. En pratique, les charges d'un bien exploité sérieusement dépassent ce seuil ; il suffit de conserver les factures.

Au-delà de 200 000 € de recettes, ou sur option, la comptabilité organisée remplace le forfait : les charges réelles se déduisent une à une, ce qui suppose un comptable et n'a d'intérêt que pour des situations particulières.

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Un exemple pour fixer les ordres de grandeur

Une maison qui encaisse 12 000 € de recettes brutes sur l'année, hors zone de contenção, présente une base imposable de 4 200 € (35 %). L'IRS portugais dû par un non-résident s'élève à 1 050 €, soit 8,75 % des recettes. Le même bien en zone de contenção aurait une base de 6 000 € et un impôt de 1 500 €.

Les recettes brutes dont il s'agit sont les montants que vous facturez aux voyageurs, avant commission de conciergerie et avant charges. Ce n'est ni le prix affiché sur les plateformes, qui inclut les frais de service prélevés par celles-ci, ni ce qui reste sur votre compte en fin d'année. Notre guide sur ce que rapporte réellement une location courte durée détaille cette différence.

La TVA : 6 %, et une franchise sous conditions

L'hébergement touristique est soumis au Portugal à la TVA au taux réduit de 6 %, que vous facturez aux voyageurs et reversez à l'administration. Une franchise dispense de cette TVA les exploitants dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 15 000 €.

Pour un propriétaire établi en France, cette franchise ne s'applique plus automatiquement depuis le 1er juillet 2025. Elle reste accessible par le régime européen des petites entreprises transfrontalières : une notification préalable auprès de l'administration française, un numéro d'identification spécifique, un chiffre d'affaires total dans l'Union inférieur à 100 000 € et des recettes portugaises sous le seuil de 15 000 €. Sans cette démarche, la TVA de 6 % est due dès la première facture. C'est un point à régler avant la première réservation, avec votre contabilista et votre conseil en France.

En France : déclarer, sans payer deux fois

Les recettes de votre alojamento local doivent figurer dans votre déclaration française, sur le formulaire 2047 consacré aux revenus de source étrangère, puis être reportées sur la déclaration 2042 dans la rubrique des revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif. Elles ne subissent ni l'impôt sur le revenu français ni une seconde imposition ; elles relèvent légèrement, en revanche, le taux appliqué à vos revenus français.

Le régime français du loueur en meublé, avec son abattement ou son amortissement, ne s'applique pas à un bien situé au Portugal. Inutile donc de chercher à optimiser de ce côté-là : le calcul se fait au Portugal.

Les autres postes à connaître

L'IMI, équivalent de la taxe foncière, reste dû chaque année sur la valeur patrimoniale du bien, indépendamment de la location. Plusieurs communes du nord du Portugal perçoivent une taxe de séjour municipale, collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune. L'assurance responsabilité civile obligatoire et les honoraires d'un contabilista complètent le budget annuel. La contribution extraordinaire sur l'alojamento local (CEAL), créée en 2023, a été abrogée fin 2024 et n'est plus due.

Les cotisations sociales portugaises méritent une attention particulière. L'exploitant d'un alojamento local relève en principe du régime des travailleurs indépendants, avec une exonération les douze premiers mois d'activité, puis une dispense sous conditions lorsqu'il est par ailleurs salarié ou retraité. Pour un résident français affilié à la sécurité sociale française, les règles européennes de coordination entrent en jeu ; c'est une question à poser explicitement à votre contabilista avant l'ouverture d'activité.

Enfin, les plateformes de réservation transmettent chaque année aux administrations fiscales européennes les revenus perçus par leurs hôtes. Les déclarations portugaise et française sont donc rapprochées de ces données ; la cohérence entre les deux est indispensable.

Et si vous vous installez au Portugal ?

Le mécanisme ne change pas, le taux si. Devenu résident fiscal portugais, vous conservez le régime simplifié et son coefficient de 35 %, mais la base est intégrée à vos autres revenus et imposée au barème progressif, au lieu du taux fixe de 25 %. Le régime fiscal d'attraction des nouveaux résidents (IFICI, qui a succédé au statut de résident non habituel) ne s'applique pas aux revenus d'alojamento local.

Questions fréquentes

Faut-il un représentant fiscal au Portugal quand on vit en France ?

Non. Un résident de l'Union européenne n'est pas tenu d'en désigner un pour l'IRS. Un numéro fiscal portugais (NIF) et un accès au Portal das Finanças suffisent.

Dois-je facturer chaque séjour ?

Oui. Chaque séjour donne lieu à une facture émise sous votre NIF via le système de l'administration portugaise, avec ou sans TVA selon votre situation. C'est sur ces factures que repose la déclaration annuelle.

Le régime simplifié est-il un choix ?

Il s'applique automatiquement sous 200 000 € de recettes. L'option pour la comptabilité organisée reste possible et se décide avec un comptable, au vu des charges réelles.

La commission d'une conciergerie est-elle déductible ?

Au régime simplifié, aucune charge ne se déduit individuellement, l'abattement de 65 % les couvre toutes. Les honoraires comptent en revanche parmi les dépenses justifiant les 15 % exigés.

Sources officielles

Portal das Finanças — Autoridade Tributária

Ce guide est un document d'information générale, établi par SETIMO à partir des textes en vigueur à la date de sa rédaction, pour un propriétaire personne physique résident fiscal français. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni un engagement de quelque nature que ce soit de la part de SETIMO, et ne saurait se substituer aux informations délivrées par l'Autoridade Tributária, l'administration fiscale française et votre Câmara Municipal. Votre situation est à confirmer avec votre contabilista au Portugal et votre conseil en France.

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