Arrendar em Portugal e viver em França: a fiscalidade do alojamento local

O princípio: o imposto paga-se onde fica a casa

A convenção fiscal entre Portugal e a França atribui a tributação dos rendimentos imobiliários ao Estado onde o imóvel se situa. As receitas do seu alojamento local são, portanto, tributáveis em Portugal, seja qual for o país onde vive e aquele onde o dinheiro é recebido. A França, por seu lado, não as tributa, mas tem-nas em conta para determinar a taxa aplicável aos seus outros rendimentos. É o que se chama isenção com progressividade. Em termos concretos: duas declarações, um só imposto.

Em Portugal: a categoria B e o regime simplificado

Em Portugal, o alojamento local não é um rendimento predial, mas uma atividade de prestação de serviços. As suas receitas pertencem à categoria B do IRS, o imposto sobre o rendimento português, e são declaradas no anexo B da declaração anual (Modelo 3), que os não residentes entregam tal como os residentes.

Para um volume de negócios inferior a 200 000 €, aplica-se por defeito o regime simplificado. O seu mecanismo resume-se a um coeficiente: apenas 35 % das receitas brutas são considerados rendimento tributável, presumindo-se que os restantes 65 % cobrem os seus encargos de forma fixa. Nas áreas de contenção definidas por alguns concelhos, este coeficiente sobe para 50 %.

Um não residente é depois tributado sobre esta base à taxa fixa de 25 %. A taxa efetiva fica, assim, em 8,75 % das receitas brutas fora de área de contenção e em 12,5 % em área de contenção.

Como residente na União Europeia, pode também optar, na sua declaração portuguesa, pela taxa das tabelas progressivas que seria aplicável a um residente, calculada tendo em conta a totalidade dos seus rendimentos, incluindo os franceses. O interesse desta opção depende do nível dos seus rendimentos totais; a simulação faz-se com o seu contabilista certificado.

Fora de área de contenção, o regime simplificado tem uma condição: 15 % das receitas brutas têm de ser justificados por despesas ligadas à atividade — IMI, seguro, honorários da empresa de gestão, limpeza, contabilista, uma fração do valor patrimonial do imóvel. Na falta delas, a parte não justificada acresce ao rendimento tributável. Na prática, os encargos de um imóvel explorado com seriedade ultrapassam este limiar; basta guardar as faturas.

Acima de 200 000 € de receitas, ou por opção, a contabilidade organizada substitui o regime simplificado: os encargos reais deduzem-se um a um, o que pressupõe um contabilista certificado e só tem interesse em situações particulares.

Um exemplo para fixar ordens de grandeza

Uma casa com 12 000 € de receitas brutas no ano, fora de área de contenção, tem uma base tributável de 4 200 € (35 %). O IRS português devido por um não residente é de 1 050 €, ou seja, 8,75 % das receitas. O mesmo imóvel em área de contenção teria uma base de 6 000 € e um imposto de 1 500 €.

As receitas brutas em causa são os valores que fatura aos hóspedes, antes da comissão da empresa de gestão e antes dos encargos. Não são o preço anunciado nas plataformas, que inclui as taxas de serviço por elas cobradas, nem o que fica na sua conta no fim do ano. O nosso guia sobre quanto rende realmente um alojamento local explica esta diferença.

O IVA: 6 %, e uma isenção com condições

Em Portugal, o alojamento turístico está sujeito a IVA à taxa reduzida de 6 %, que fatura aos hóspedes e entrega ao Estado. Uma isenção dispensa deste IVA os titulares cujo volume de negócios anual não ultrapasse 15 000 €.

Para um proprietário estabelecido em França, esta isenção deixou de se aplicar automaticamente desde 1 de julho de 2025. Continua acessível através do regime europeu das pequenas empresas transfronteiriças: uma comunicação prévia à administração fiscal francesa, um número de identificação específico, um volume de negócios total na União inferior a 100 000 € e receitas em Portugal abaixo do limiar de 15 000 €. Sem este procedimento, o IVA de 6 % é devido desde a primeira fatura. É um ponto a resolver antes da primeira reserva, com o seu contabilista certificado e o seu consultor em França.

Em França: declarar, sem pagar duas vezes

As receitas do seu alojamento local têm de constar da sua declaração francesa, no formulário 2047, dedicado aos rendimentos de fonte estrangeira, e ser depois transpostas para a declaração 2042, na rubrica dos rendimentos isentos tidos em conta para o cálculo da taxa efetiva. Não ficam sujeitas ao imposto sobre o rendimento francês nem a uma segunda tributação; em contrapartida, aumentam ligeiramente a taxa aplicada aos seus rendimentos franceses.

O regime francês do arrendamento mobilado (loueur en meublé), com a sua dedução fixa ou a sua amortização, não se aplica a um imóvel situado em Portugal. Não vale a pena, portanto, procurar otimizar desse lado: o cálculo faz-se em Portugal.

Os outros encargos a conhecer

O IMI continua a ser devido todos os anos sobre o valor patrimonial do imóvel, independentemente do arrendamento. Vários concelhos do norte de Portugal aplicam uma taxa turística municipal, cobrada aos hóspedes e entregue ao concelho. O seguro de responsabilidade civil obrigatório e os honorários de um contabilista certificado completam o orçamento anual. A contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL), criada em 2023, foi revogada no fim de 2024 e deixou de ser devida.

Quanto às contribuições sociais, o Código Contributivo exclui do regime dos trabalhadores independentes o proprietário cujos únicos rendimentos da categoria B provenham de alojamento local em moradia ou apartamento: nesse caso, não há contribuições para a Segurança Social portuguesa. As regras europeias de coordenação determinam, por outro lado, uma só legislação de segurança social; para um residente em França, é uma questão a colocar ao seu contabilista certificado antes da abertura de atividade.

Por fim, as plataformas de reserva comunicam todos os anos às administrações fiscais europeias os rendimentos recebidos pelos seus anfitriões. As declarações portuguesa e francesa são, por isso, cruzadas com estes dados; a coerência entre as duas é indispensável.

E se passar a viver em Portugal?

O mecanismo não muda; a taxa, sim. Ao tornar-se residente fiscal em Portugal, mantém o regime simplificado e o seu coeficiente de 35 %, mas a base é somada aos seus outros rendimentos e tributada pelas taxas progressivas, em vez da taxa fixa de 25 %. O IFICI, o regime fiscal que sucedeu ao estatuto de residente não habitual para atrair novos residentes, não se aplica aos rendimentos de alojamento local. O nosso guia para residentes em Portugal descreve este enquadramento em pormenor.

Perguntas frequentes

Fontes oficiais

• Portal das Finanças — Autoridade Tributária