Quanto rende realmente um alojamento local em Portugal — e porque é que o preço anunciado não é o seu rendimento

Um preço anunciado não é um rendimento

O valor que lê num anúncio é o que o hóspede paga. Soma o preço das noites, a taxa de limpeza cobrada uma vez por estadia, eventuais suplementos — hóspede adicional, animal — e a taxa turística do concelho, quando existe. Numa estadia de 2 noites, uma taxa de limpeza de 60 € acrescenta, só por si, 30 € por noite ao preço aparente; numa semana, acrescenta menos de 9. O mesmo alojamento, com a mesma tarifa, não apresenta portanto o mesmo preço consoante a duração da estadia consultada.

Segue-se o que a plataforma retém. Em 2026, o Airbnb generaliza uma comissão única cobrada ao anfitrião, na ordem dos 15 % do subtotal da reserva, deduzida antes do pagamento; o Booking funciona da mesma forma, com uma comissão comparável. O preço anunciado inclui esta comissão, mas a transferência que recebe já não a inclui.

O que chega à sua conta é, portanto, o preço das noites menos a comissão da plataforma. A taxa de limpeza passa por si para pagar a quem faz a limpeza; não fica consigo. A taxa turística é entregue ao concelho.

A questão não é o preço, é o número de noites

2 casas do mesmo concelho, com o mesmo número de quartos, podem anunciar preços próximos e receber valores sem qualquer relação. Num painel que estudámos este verão na Póvoa de Varzim, o anúncio mais caro apresentava 139 € por noite e só tinha recebido pouco mais de 5 000 € em 12 meses: tinha sido arrendado apenas 5 semanas. Outro, a 112 €, tinha recebido perto de 19 000 €: 23 semanas arrendadas e várias centenas de comentários.

É esta a leitura a fazer perante qualquer anúncio: a coluna das semanas arrendadas antes da coluna do preço. Uma parte importante dos alojamentos que aparecem nas plataformas do norte de Portugal quase nunca é arrendada — anúncios parados, calendários fechados, imóveis publicados sem seguimento. Pesam na impressão geral sem dizer nada sobre o que rende uma casa realmente explorada.

O número de noites depende da localização e da capacidade, claro, mas igualmente do que não se vê no mapa: a qualidade das fotografias, a rapidez de resposta, o ajuste do preço semana a semana, e os comentários. As plataformas destacam os anúncios que já foram reservados e avaliados; por isso, a primeira época de um alojamento novo fica quase sempre abaixo do seu ritmo de cruzeiro.

O ritmo do ano no norte de Portugal

A costa entre o Porto e Viana do Castelo vive ao ritmo do verão. Julho e agosto concentram grande parte das noites e os preços mais altos; junho e setembro formam uma época intermédia ainda ativa; de outubro a maio, a procura existe — fins de semana, festas, famílias da diáspora, estadias de trabalho perto do Porto e de Braga —, mas é irregular e a preços mais baixos. O Porto e, em menor grau, Braga e Guimarães distribuem melhor o ano graças ao turismo urbano.

Este ritmo tem uma consequência direta para o proprietário que quer ficar com a casa em agosto: abdica das semanas que mais pesam. Não é razão para desistir — muitos proprietários fazem essa escolha —, mas é uma opção a quantificar antes de decidir, não depois.

O que é deduzido, por ordem

Convém distinguir o que é retido antes de o dinheiro lhe chegar, o que é faturado depois, e o que diz respeito à sua casa independentemente do arrendamento.

Antes do pagamento, a plataforma retém a sua comissão. O valor transferido é o que chamamos o rendimento das estadias.

Sobre esse rendimento das estadias, uma empresa de gestão de alojamento local fatura a sua comissão, em percentagem. Na SETIMO, é a única dedução: a limpeza entre duas estadias é paga pelo hóspede, não por si, e os prestadores pontuais — jardim, piscina, reparações — faturam-lhe diretamente, sem margem da nossa parte.

Restam os encargos da sua casa, que existem quer esteja arrendada quer não: o IMI, a energia, a água, o seguro, a manutenção corrente, o contabilista. Nunca os calculamos num estudo, porque não dependem de nós e conhece-os melhor do que nós. Deduzem-se ao que lhe cabe, antes de impostos.

O imposto vem em último lugar. Para um proprietário que vive em França, é calculado em Portugal sobre uma fração fixa das receitas; o nosso guia sobre a fiscalidade explica o mecanismo.

Um exemplo de leitura, a título ilustrativo

Imaginemos uma moradia de 3 quartos a poucos minutos do mar, arrendada 100 noites por ano a um preço médio de 110 € por noite, sem a limpeza. Os hóspedes pagaram 11 000 € em noites. Depois da comissão da plataforma, chegam à conta do proprietário cerca de 9 300 €: é o rendimento das estadias. Com um plano de gestão a 20 %, fica com cerca de 7 400 €, antes dos encargos e antes de impostos. Num ano fraco, com menos 15 noites e um preço ligeiramente inferior, desce-se um pouco abaixo dos 6 000 €.

Estes números são redondos e servem apenas para mostrar o encadeamento. O que os faz variar de uma casa para outra são as 100 noites e os 110 €, e é precisamente isso que um estudo de rentabilidade deve estabelecer, com base em comparáveis reais e datados, e não numa média do concelho.

Como ler um estudo de rentabilidade

Um estudo sério não promete; situa. Diz-lhe em que painel se baseia, quantas casas comparáveis, em que raio, em que data. Apresenta 2 anos, um fraco e um normal, e explica a diferença pelo mercado — meteorologia, calendário de férias, concorrência —, nunca pela qualidade da exploração, que só se demonstra depois. Apresenta valores líquidos das comissões das plataformas, indica claramente o que é deduzido e lembra que tudo é antes de impostos. E mostra-lhe, comparável a comparável, as semanas arrendadas ao lado do preço anunciado.

Se uma projeção não faz isto, o número que anuncia não é legível, seja qual for o valor.

Perguntas frequentes