Guia
Atualizado em 13 de outubro de 2026 · 9 min de leitura ·
Por Cindy DA COSTA RUEL, fundadora da SETIMO · recebe hóspedes há 5 anos, Superhost no Airbnb
Quanto tempo demora a obter um número RNAL? Conte com cerca de 3 meses. O pedido é feito apenas online, no Balcão Único Eletrónico, junto da Câmara Municipal. A Câmara tem 60 dias para se opor, ou 90 dias em área de contenção; sem oposição, o número é atribuído automaticamente.
Tem uma casa ou um apartamento no norte de Portugal e pergunta-se se o pode arrendar a turistas. A resposta passa por duas palavras que certamente já ouviu: alojamento local. É o regime que enquadra o arrendamento turístico de curta duração em Portugal, e o número que lhe é atribuído — o número de registo no RNAL — é o único documento que lhe permite publicar um anúncio.
Este guia descreve o procedimento tal como se aplica em 2026, desde as condições a cumprir até à atribuição do número, para que saiba em que ponto está e o que lhe vão pedir. As regras, sobretudo as municipais, evoluem: antes de qualquer passo, fale com a Câmara Municipal do seu concelho e com o seu contabilista certificado.
Na maioria dos casos, sim. O alojamento local está aberto a apartamentos, moradias, quartos e estabelecimentos de hospedagem, incluindo os hostels. Há, no entanto, 3 pontos que condicionam a resposta.
O primeiro é o título de utilização do imóvel. A habitação tem de dispor de uma autorização de utilização (ou licença de utilização) compatível com o alojamento, na prática para habitação. Um edifício construído antes de 1951 e sem título não precisa dela; basta indicá-lo no pedido, cabendo depois à Câmara verificar a data de construção.
O segundo é o condomínio. Desde a reforma que entrou em vigor a 1 de novembro de 2024, a assembleia de condóminos deixou de poder opor-se, por princípio, ao registo de uma fração. Mantém apenas a possibilidade de pedir o cancelamento de um registo existente, por deliberação fundamentada da maioria da permilagem, em caso de perturbações repetidas e comprovadas. A autorização prévia do condomínio continua a ser exigida apenas para os hostels.
O terceiro é a localização. Alguns concelhos delimitaram áreas de contenção, onde os novos registos são recusados salvo exceção, e áreas de crescimento sustentável, onde são limitados ou sujeitos a condições adicionais. No norte de Portugal, o Porto, Vila Nova de Gaia e Viana do Castelo delimitaram-nas; entre os concelhos onde trabalhamos, estão em causa os centros históricos do Porto e de Viana do Castelo. Voltamos a este ponto mais abaixo, concelho a concelho.
O registo é pedido pelo titular da exploração: a pessoa, singular ou coletiva, que explora o alojamento e responde por ele. Na maioria dos casos, é o próprio proprietário. Não é obrigatório: um arrendatário pode registar um imóvel se o contrato de arrendamento o autorizar expressamente.
Esta distinção conta para um proprietário que vive longe. O número RNAL fica associado ao seu nome, a atividade é declarada com o seu NIF, e as obrigações que daí decorrem — seguro, comunicação dos hóspedes, fiscalidade — são suas. Um prestador de serviços pode cuidar do imóvel por sua conta; não o substitui perante a administração.
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Pedir um estudo →A abertura de atividade nas Finanças. O alojamento local é uma atividade económica. Antes de qualquer pedido, declara o início de atividade junto da Autoridade Tributária, com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou 55204 (outros locais de alojamento de curta duração). Esta declaração faz-se no Portal das Finanças, geralmente com a ajuda de um contabilista certificado, e é o documento de que tudo o resto depende.
O seguro de responsabilidade civil. É obrigatório e a sua data de validade consta do registo nacional. Uma apólice inexistente ou caducada é motivo de cancelamento do registo. Cobre os danos causados aos hóspedes e a terceiros no âmbito da atividade.
Um meio de autenticação. O pedido é feito online, com a Chave Móvel Digital ou o cartão de cidadão. Se não dispuser de nenhum dos dois, o pedido pode ser feito por um terceiro com procuração, cuja cópia se junta ao processo.
O processo reúne um número reduzido de documentos, todos na sua posse ou obtidos em poucos dias:
O formulário pede também o nome do estabelecimento, a sua modalidade, a capacidade em quartos, camas e utentes, a data de abertura pretendida e uma pessoa de contacto em caso de emergência.
O registo assume a forma de uma comunicação prévia com prazo, dirigida ao presidente da Câmara Municipal do concelho onde se situa o imóvel e submetida exclusivamente no Balcão Único Eletrónico, acessível a partir do portal ePortugal. Não é aceite nenhum pedido em papel. Validado o formulário, recebe um número de pedido; é a partir daí que conta o prazo.
A Câmara dispõe de 60 dias para se opor ao pedido. O prazo passa para 90 dias quando o imóvel se situa numa área de contenção. Durante este período, os serviços municipais podem fazer uma vistoria ao alojamento para verificar se cumpre os requisitos.
Se não for notificada nenhuma oposição até ao fim do prazo, o número RNAL é atribuído automaticamente e o documento emitido pelo Balcão Único passa a ser o seu título de abertura. Os fundamentos de oposição estão enumerados de forma taxativa na lei: processo incompleto ou mal instruído, falta de autorização de utilização adequada, incumprimento das restrições de uma área de contenção, prazo de interdição na sequência de um cancelamento anterior, ou desconformidade com a regulamentação. Em caso de oposição, pode pedir uma vez, a expensas suas, uma vistoria para reapreciação.
Desde novembro de 2024, o registo deixou de ter prazo de validade e voltou a ser transmissível com o imóvel, salvo as restrições próprias das áreas de contenção.
O número tem de constar de todos os anúncios, suportes comerciais e documentos de reserva; as plataformas são obrigadas a exibi-lo e exigem-no na criação do anúncio. Marca também o início de uma série de obrigações de exploração, que é melhor conhecer antes de submeter o pedido do que depois.
O próprio alojamento. Para uma capacidade até 10 pessoas, a lei exige um extintor e uma manta de incêndio acessíveis, um equipamento de primeiros socorros e a indicação do número de emergência 112. Acima de 10 pessoas, aplica-se o regime geral de segurança contra incêndio em edifícios. Os estabelecimentos de hospedagem têm ainda de afixar à entrada a placa identificativa oficial AL; para um apartamento ou uma moradia, é facultativa.
Os livros. 2 documentos acompanham o alojamento: o livro de reclamações, nas versões física e eletrónica, e o livro de informações sobre o funcionamento do alojamento — regras da casa, separação de resíduos, ruído, contactos —, redigido em português, em inglês e em pelo menos 2 outras línguas.
As declarações. Cada hóspede estrangeiro é comunicado à AIMA através da plataforma SIBA nos 3 dias úteis seguintes à sua chegada. Cada estadia dá lugar a uma fatura emitida com o seu número fiscal. Os concelhos que criaram uma taxa turística confiam a sua cobrança ao titular da exploração, que a entrega segundo o calendário municipal. O Instituto Nacional de Estatística pode ainda pedir-lhe que responda aos seus inquéritos mensais ao alojamento. A declaração anual de rendimentos e o IVA de quem vive em França são tratados no nosso guia sobre a fiscalidade.
Nada disto está fora do alcance de um proprietário organizado; o que faz a diferença é a regularidade, à distância.
Porto. A cidade aplica desde dezembro de 2024 um regulamento municipal assente num rácio de pressão, com um limiar de 15 %. 5 freguesias do centro histórico — Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso e Miragaia — estão em área de contenção: nenhum novo registo de apartamento ou moradia, salvo exceções decididas pela Câmara (nomeadamente edifícios devolutos há mais de 3 anos, reabilitações recentes, construções novas, projetos mistos com habitação a custos acessíveis). As restantes freguesias estão em área de crescimento sustentável, com um limite de novos registos por freguesia. A modalidade quartos continua possível em todo o concelho. O mapa interativo da Câmara indica o rácio atual de cada freguesia.
Viana do Castelo. Um regulamento municipal entrou em vigor no fim de junho de 2026. A área de contenção abrange o perímetro do Plano de Pormenor do Centro Histórico, na União das Freguesias de Viana do Castelo (Santa Maria Maior e Monserrate) e Meadela; o regulamento fixa o limiar de pressão em 4 %. As exceções dizem respeito, nomeadamente, aos edifícios reabilitados nos últimos 3 anos e aos quartos na residência permanente do proprietário. A freguesia de Areosa e o resto da zona de pressão urbanística estão em área de crescimento sustentável, com limite; o resto do concelho não tem qualquer restrição geográfica.
Braga, Guimarães, Barcelos, Esposende, Vila do Conde e Póvoa de Varzim. À data da redação, nenhum destes concelhos delimitou áreas de contenção; aplica-se o procedimento nacional, sem restrição geográfica, com o prazo de 60 dias. Um decreto-lei de julho de 2026 dá aos concelhos com mais de mil registos até 31 de dezembro de 2026 para decidirem se adotam um regulamento; a situação de um concelho pode, por isso, evoluir. O que precede reflete os regulamentos publicados à data da redação; só a sua Câmara Municipal lhe pode confirmar a situação do seu imóvel no momento do pedido.
A taxa turística. Não é nacional: cada concelho decide se a cria e fixa o seu valor e o período em que se aplica. A página de cada concelho, acima, indica as regras em vigor.
Cerca de 3 meses é uma ordem de grandeza realista: alguns dias para a abertura de atividade e o seguro, depois os 60 dias do prazo de oposição e, por fim, a publicação dos anúncios.
Não. Bastam um NIF português, um meio de autenticação online e um endereço de contacto. A declaração de início de atividade pode ser feita pelo seu contabilista certificado, e o pedido de registo por um mandatário.
Sim. O registo não impõe qualquer período mínimo de exploração. Cabe-lhe a si decidir os períodos em que a casa está disponível para arrendamento.
Explorar um alojamento não registado é uma infração punível com coima e com a interdição da exploração, fiscalizada pela ASAE e pela Câmara Municipal. As plataformas retiram, além disso, os anúncios sem número.
Este guia é um documento de informação geral, elaborado pela SETIMO com base nos textos em vigor à data da sua redação. Não constitui aconselhamento jurídico nem fiscal, nem qualquer compromisso por parte da SETIMO, e não substitui as informações prestadas pela Câmara Municipal competente, pela Autoridade Tributária e pelo Turismo de Portugal. Para as questões próprias da sua situação, fale com a sua Câmara Municipal, com o seu contabilista certificado e, se for caso disso, com um profissional do direito.
Prefere falar connosco antes de começar? A SETIMO acompanha proprietários no norte de Portugal, em português e em francês, do registo à primeira reserva. Basta uma conversa para perceber em que ponto está o seu imóvel e o que isso implica.
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Arrendar em Portugal e viver em França: regime simplificado, imposto de 25 % sobre 35 % das receitas, IVA a 6 %, declaração francesa sem dupla tributação.
Arrendar em Portugal e viver na Suíça: imposto de 25 % sobre 35 % das receitas, IVA a 6 % desde a 1.ª fatura, representante fiscal, isenção na Suíça.
Arrendar em Portugal e viver no Luxemburgo: imposto de 25 % sobre 35 % das receitas, isenção de IVA com número EX, rendimentos isentos no Luxemburgo com progressividade.
Residente fiscal em Portugal: 35 % das receitas somados aos seus rendimentos e tributados pelas taxas de 12,5 % a 48 %, isenção de IVA até 15 000 €, IRS Jovem, opção pela categoria F.
Regras e taxa turística, concelho a concelho:
