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Arrendar a casa em Portugal e viver na Suíça: a fiscalidade do alojamento local

Atualizado em 13 de outubro de 2026 · 9 min de leitura ·

Por Cindy DA COSTA RUEL, fundadora da SETIMO · recebe hóspedes há 5 anos, Superhost no Airbnb

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SETIMOsetimoconciergerie.com/pt/guias/fiscalidade-residentes-na-suica · atualizado em 13 de outubro de 2026

Onde se paga o imposto quando se arrenda a casa em Portugal e se vive na Suíça? Em Portugal, a 25 % sobre 35 % das receitas brutas, ou seja, 8,75 % das receitas fora de área de contenção. A Suíça isenta estes rendimentos e só os tem em conta para a taxa. Particularidade suíça: o IVA português de 6 % é devido desde a 1.ª fatura, com um representante fiscal.

Vive em Genebra, em Lausana ou noutro ponto da Suíça e pensa arrendar a turistas a sua casa no norte de Portugal. O princípio é o mesmo que para um residente na União Europeia: o imposto paga-se em Portugal, e a Suíça não o volta a cobrar. Como a Suíça não é membro da União, há, no entanto, 3 pontos que mudam: o IVA, a representação fiscal em Portugal e o acesso a certas opções do imposto português.

Este guia descreve a situação mais frequente: um residente fiscal na Suíça, proprietário em nome próprio, que explora ele próprio o seu alojamento local. Apresenta o enquadramento em vigor em 2026. O cálculo do seu imposto e as escolhas que dele decorrem cabem ao seu contabilista certificado em Portugal e ao seu consultor fiscal na Suíça. Se vive em França ou no Luxemburgo, os nossos guias para residentes em França e para residentes no Luxemburgo descrevem a sua situação.

O princípio: a convenção atribui o imposto a Portugal

A convenção para evitar a dupla tributação celebrada entre a Suíça e Portugal em 1974, alterada por um protocolo que entrou em vigor a 21 de outubro de 2013, atribui a tributação dos rendimentos imobiliários ao Estado onde o imóvel se situa (artigo 6.º). O protocolo adicional esclarece que esta regra se aplica também aos rendimentos do mobiliário ligado ao imóvel e aos serviços de gestão.

A Suíça, por seu lado, isenta estes rendimentos, mas tem-nos em conta para fixar a taxa aplicável aos seus outros rendimentos. É a isenção com progressividade (artigo 23.º). A mesma lógica vale para o imposto sobre a fortuna: a casa está isenta na Suíça, e o seu valor só serve para determinar a taxa (artigos 22.º e 23.º). Em termos concretos: duas declarações, um só imposto.

Em Portugal: a categoria B e o regime simplificado

Em Portugal, o alojamento local é uma atividade de prestação de serviços. As suas receitas pertencem à categoria B do IRS e são declaradas no anexo B da declaração anual (Modelo 3), entregue entre 1 de abril e 30 de junho.

Abaixo de 200 000 € de receitas, aplica-se por defeito o regime simplificado: 35 % das receitas brutas constituem o rendimento tributável, presumindo-se que os restantes 65 % cobrem os seus encargos de forma fixa. Este coeficiente sobe para 50 % quando o imóvel se situa em área de contenção; o nosso guia sobre o registo RNAL indica os concelhos do norte abrangidos.

Um não residente é tributado sobre esta base à taxa de 25 %. A taxa efetiva fica, assim, em 8,75 % das receitas brutas e em 12,5 % em área de contenção. Fora de área de contenção, 15 % das receitas têm ainda de ser justificados por despesas ligadas à atividade — IMI, seguro, honorários da empresa de gestão, limpeza, contabilista, uma fração do valor patrimonial do imóvel; na falta delas, a diferença acresce ao rendimento tributável.

Um residente na União Europeia pode optar, na sua declaração portuguesa, pelas taxas gerais progressivas em vez dos 25 %. Esta opção não está aberta a um residente na Suíça: aplica-se a taxa de 25 %.

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O IVA: 6 % desde a 1.ª fatura

Em Portugal, o alojamento turístico está sujeito a IVA à taxa reduzida de 6 %, que fatura aos hóspedes e entrega ao Estado português. A isenção até 15 000 € de volume de negócios está reservada aos titulares com domicílio em Portugal, ou estabelecidos noutro Estado-Membro da União Europeia e inscritos no regime europeu das pequenas empresas.

Um residente na Suíça não se enquadra em nenhum destes 2 casos. O IVA de 6 % é, por isso, devido desde a 1.ª reserva, seja qual for o montante das suas receitas. Os seus preços têm de o incluir: sobre 12 000 € de receitas sem IVA, acrescem às faturas 720 € de IVA, entregues ao Estado.

Um representante fiscal em Portugal

Para efeitos de IVA, um titular sem domicílio nem estabelecimento na União Europeia tem de nomear um representante fiscal em Portugal. Este representante é o devedor do imposto perante a Autoridade Tributária; é um passo a organizar com o seu contabilista certificado antes da 1.ª reserva.

Para efeitos de IRS, a nomeação de um representante é igualmente obrigatória para um residente fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu. Esta obrigação deixa de se aplicar se aderir às notificações eletrónicas do Portal das Finanças: a Autoridade Tributária passa a contactá-lo diretamente online.

Na Suíça: declarar, sem pagar duas vezes

A casa e os seus rendimentos declaram-se na declaração de impostos do seu cantão, mas não são tributados na Suíça: a lei sobre o imposto federal direto exclui os imóveis situados no estrangeiro e só os tem em conta para o cálculo da taxa. Se o imóvel der prejuízo, também este só conta para a taxa.

Cada cantão tem o seu formulário. Em Genebra, os imóveis situados no estrangeiro declaram-se no anexo D, com uma conta de gestão no caso de um imóvel arrendado. No cantão de Vaud, indica em francos suíços o valor do imóvel, que corresponde em geral a 80 % do preço de aquisição, e o produto líquido das rendas, tidos em conta apenas para a taxa. O seu consultor fiscal indicar-lhe-á como apresentar estes montantes no seu cantão.

Tributado na fonte: a declaração torna-se obrigatória

Se é tributado na fonte (impôt à la source), por exemplo com uma autorização de residência B, rendimentos que não foram sujeitos a esse imposto tornam obrigatória a tributação ordinária posterior (artigo 89.º da LIFD). Os cantões de Genebra e de Vaud indicam-no expressamente para um imóvel no estrangeiro. O formulário de declaração pede-se até 31 de março do ano seguinte, e a tributação ordinária aplica-se depois todos os anos enquanto durar a tributação na fonte.

Um exemplo para fixar ordens de grandeza

Uma casa com 12 000 € de receitas sem IVA no ano, fora de área de contenção, tem em Portugal uma base tributável de 4 200 € (35 %). O IRS devido é de 1 050 €, ou seja, 8,75 % das receitas. Acrescem 720 € de IVA, pagos pelos hóspedes e entregues ao Estado português.

Na Suíça, estes 12 000 € não são tributados. O rendimento líquido do imóvel e o seu valor apenas aumentam a taxa aplicada aos seus rendimentos e à sua fortuna na Suíça.

As receitas em causa são os valores faturados aos hóspedes, antes da comissão da empresa de gestão e antes dos encargos. O nosso guia sobre quanto rende realmente um alojamento local explica a diferença entre o preço anunciado e o que realmente lhe fica.

As contribuições sociais

Do lado português, o Código Contributivo exclui do regime dos trabalhadores independentes o proprietário cujos únicos rendimentos da categoria B provenham de alojamento local em moradia ou apartamento. Nessa situação, não há contribuições para a Segurança Social portuguesa.

Entre a Suíça e Portugal, o acordo sobre a livre circulação de pessoas aplica as regras europeias de coordenação: aplica-se uma só legislação de segurança social e, para uma pessoa que trabalha por conta de outrem na Suíça, é a legislação suíça. As diretivas do Office fédéral des assurances sociales (OFAS) consideram que o arrendamento de apartamentos mobilados, sobretudo com serviços prestados aos hóspedes, constitui em regra um rendimento de atividade lucrativa. É uma questão a colocar à sua caixa de compensação AVS.

Os outros encargos a conhecer

O IMI continua a ser devido todos os anos sobre o valor patrimonial do imóvel. Vários concelhos do norte de Portugal aplicam uma taxa turística municipal, cobrada aos hóspedes e entregue ao concelho. O seguro de responsabilidade civil obrigatório, os honorários de um contabilista certificado e os do representante fiscal completam o orçamento anual. A contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) foi revogada e deixou de ser devida.

Na Suíça, a abolição do valor locativo (valeur locative), fixada para 1 de janeiro de 2029, altera também a dedução dos juros de empréstimos. Se a sua casa em Portugal for financiada por um crédito, é um ponto a analisar com o seu consultor fiscal.

E se passar a viver em Portugal?

Ao tornar-se residente fiscal em Portugal, mantém o regime simplificado, mas as suas receitas passam a ser tributadas pelas taxas progressivas juntamente com os seus outros rendimentos, e a isenção de IVA passa a estar ao seu alcance. O nosso guia para residentes em Portugal descreve este enquadramento.

Perguntas frequentes

É preciso um representante fiscal em Portugal quando se vive na Suíça?

Para efeitos de IVA, sim. Um titular estabelecido fora da União Europeia tem de nomear um. Para efeitos de IRS, a nomeação é igualmente obrigatória, salvo se aderir às notificações eletrónicas do Portal das Finanças.

O imposto pago em Portugal é dedutível no imposto suíço?

Não. A Suíça não tributa estes rendimentos; apenas os tem em conta para fixar a taxa dos seus outros rendimentos. Não há, portanto, nada a imputar, e o imposto português continua a ser o único imposto sobre o rendimento pago pelo seu alojamento local.

Sou tributado na fonte com uma autorização de residência B. Tenho de entregar uma declaração?

Sim. Rendimentos que não estão sujeitos ao imposto na fonte tornam obrigatória a tributação ordinária posterior (taxation ordinaire ultérieure). O formulário pede-se até 31 de março do ano seguinte.

Posso beneficiar da isenção de IVA de 15 000 €?

Não. Está reservada aos titulares com domicílio em Portugal ou estabelecidos noutro Estado-Membro da União Europeia. Um residente na Suíça fatura o IVA de 6 % desde a 1.ª reserva.

A minha casa em Portugal conta para a minha fortuna tributável na Suíça?

Está isenta, mas o seu valor é tido em conta para fixar a taxa do imposto sobre a sua fortuna na Suíça. Por isso, declara-se, de acordo com as instruções do seu cantão.

Fontes oficiais

Este guia é um documento meramente informativo, elaborado pela SETIMO com base nos textos em vigor à data da sua redação, para um proprietário pessoa singular com residência fiscal na Suíça. A SETIMO não é consultora fiscal nem jurídica e não assume qualquer compromisso. Este guia não substitui as informações prestadas pela Autoridade Tributária, pela administração fiscal do seu cantão e pela sua Câmara Municipal. Para a sua situação, fale com a sua Câmara Municipal, com o seu contabilista certificado em Portugal e com o seu consultor fiscal na Suíça.

Prefere falar connosco antes de decidir? A SETIMO acompanha proprietários no norte de Portugal, em português e em francês, do registo à primeira reserva. Basta uma conversa para situar o seu projeto e as perguntas a fazer ao seu contabilista certificado.

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