SETIMO Estudo gratuito
  1. Início
  2. Guias
  3. A fiscalidade para quem vive em Portugal

Guia

Arrendar a casa quando se vive em Portugal: a fiscalidade do alojamento local

Atualizado em 13 de outubro de 2026 · 9 min de leitura ·

Por Cindy DA COSTA RUEL, fundadora da SETIMO · recebe hóspedes há 5 anos, Superhost no Airbnb

Índice
SETIMOsetimoconciergerie.com/pt/guias/fiscalidade-residentes-em-portugal · atualizado em 13 de outubro de 2026

Como é tributado um alojamento local quando se vive em Portugal? 35 % das receitas brutas somam-se aos seus outros rendimentos e são tributados pelas taxas progressivas do IRS, de 12,5 % a 48 % em 2026. Abaixo de 15 000 € de volume de negócios, aplica-se a isenção de IVA. Quando é a sua única atividade da categoria B, o alojamento local não implica contribuições para a Segurança Social.

Regressou a Portugal, mudou-se para cá, ou a sua casa no norte tornou-se a sua residência habitual, e pensa arrendar um imóvel a turistas. O mecanismo de partida é o mesmo que para um não residente: um regime simplificado, assente numa percentagem das receitas. O que muda é a taxa, que deixa de ser fixa e passa a ser progressiva, e o acesso a vários regimes reservados aos residentes.

Este guia descreve a situação mais frequente: um residente fiscal em Portugal, proprietário em nome próprio, que explora ele próprio o seu alojamento local em moradia ou apartamento. Apresenta o enquadramento em vigor em 2026. O cálculo do seu imposto e as escolhas que dele decorrem cabem ao seu contabilista certificado. Se vive fora de Portugal, os nossos guias para residentes em França, na Suíça e no Luxemburgo descrevem a sua situação.

A categoria B e o regime simplificado

O alojamento local é uma atividade de prestação de serviços. As suas receitas pertencem à categoria B do IRS e são declaradas no anexo B da declaração anual (Modelo 3), entregue entre 1 de abril e 30 de junho. É depois a Autoridade Tributária que determina o rendimento tributável a partir das receitas declaradas.

Abaixo de 200 000 € de receitas, aplica-se por defeito o regime simplificado: 35 % das receitas brutas constituem o rendimento tributável, presumindo-se que os restantes 65 % cobrem os seus encargos de forma fixa. Este coeficiente sobe para 50 % quando o imóvel se situa em área de contenção; o nosso guia sobre o registo RNAL indica os concelhos do norte abrangidos.

Fora de área de contenção, 15 % das receitas têm de ser justificados por despesas ligadas à atividade; na falta delas, a diferença acresce ao rendimento tributável. Para um imóvel afeto a alojamento local de que seja proprietário, 4 % do seu valor patrimonial tributário contam para esse total, a par das faturas registadas no Portal das Finanças. Os imóveis afetos à atividade identificam-se no Portal até ao final do mês de fevereiro do ano seguinte.

Os 2 primeiros anos: um coeficiente reduzido

No ano de início de atividade, o coeficiente de 35 % é reduzido em 50 % e, no ano seguinte, em 25 %. Só 17,5 % e, depois, 26,25 % das receitas são tributados. Duas condições: não auferir, no ano em causa, rendimentos da categoria A (trabalho dependente) nem da categoria H (pensões), e não ter cessado uma atividade há menos de 5 anos. Esta redução não se aplica ao coeficiente de 50 % das áreas de contenção.

Prefere falar connosco antes de começar?

Pedir um estudo →

As taxas progressivas de 2026

O rendimento tributável do seu alojamento local soma-se aos seus outros rendimentos e segue as taxas gerais do IRS. Para os rendimentos de 2026, as taxas por escalão de rendimento coletável são as seguintes:

  • até 8 342 €: 12,5 %;
  • de mais de 8 342 € até 12 587 €: 15,7 %;
  • de mais de 12 587 € até 17 838 €: 21,2 %;
  • de mais de 17 838 € até 23 089 €: 24,1 %;
  • de mais de 23 089 € até 29 397 €: 31,1 %;
  • de mais de 29 397 € até 43 090 €: 34,9 %;
  • de mais de 43 090 € até 46 566 €: 43,1 %;
  • de mais de 46 566 € até 86 634 €: 44,6 %;
  • superior a 86 634 €: 48 %.

Acima de 80 000 € de rendimento coletável, acresce a taxa adicional de solidariedade: 2,5 % até 250 000 € e 5 % acima desse valor.

Um exemplo para fixar ordens de grandeza

Uma casa com 12 000 € de receitas brutas no ano, fora de área de contenção, tem uma base tributável de 4 200 € (35 %). Para um sujeito passivo cujo rendimento coletável já atinge 20 000 €, a coleta calculada pelas taxas gerais passa de 3 343,55 € para 4 433,43 €, antes das deduções à coleta próprias de cada agregado: o alojamento local representa cerca de 1 090 € de imposto adicional. A título de comparação, um não residente pagaria 1 050 € sobre as mesmas receitas.

No ano de início de atividade, sem salário nem pensão, a base tributável da mesma casa seria de 2 100 € (17,5 %).

As receitas em causa são os valores faturados aos hóspedes, antes da comissão da empresa de gestão e antes dos encargos. O nosso guia sobre quanto rende realmente um alojamento local explica a diferença entre o preço anunciado e o que realmente lhe fica.

A opção pelas regras da categoria F

Todos os anos, na sua declaração, pode optar por tributar o seu alojamento local de acordo com as regras dos rendimentos prediais (categoria F), mantendo-se o rendimento na categoria B. As despesas reais do imóvel deduzem-se então às receitas: conservação e manutenção, despesas de condomínio e IMI, nomeadamente. Não se deduzem os gastos de natureza financeira, as depreciações, o mobiliário, os eletrodomésticos, os artigos de conforto ou decoração, nem o AIMI.

O rendimento assim apurado é tributado à taxa autónoma de 28 %, ou pelas taxas gerais se optar pelo englobamento. O interesse desta opção depende do nível dos seus encargos e dos seus outros rendimentos; a comparação faz-se com o seu contabilista certificado.

O IRS Jovem e o IFICI

O IRS Jovem isenta parcialmente os rendimentos das categorias A e B dos sujeitos passivos com até 35 anos, nos 10 primeiros anos de obtenção de rendimentos, mediante opção na declaração. A isenção é de 100 % no 1.º ano, de 75 % do 2.º ao 4.º, de 50 % do 5.º ao 7.º e de 25 % do 8.º ao 10.º, com o limite de 55 vezes o valor do indexante dos apoios sociais (IAS), ou seja, 29 542,15 € em 2026. Os rendimentos isentos continuam a ser tidos em conta para a determinação da taxa.

O IFICI, o regime que sucedeu ao estatuto de residente não habitual, está reservado a atividades qualificadas enumeradas na lei. A exploração de um alojamento local não faz parte delas.

O IVA: isenção abaixo de 15 000 €

O alojamento turístico está sujeito a IVA à taxa reduzida de 6 %, incluindo a limpeza que faz parte do preço da estadia. Um titular com domicílio em Portugal cujo volume de negócios no ano anterior não tenha ultrapassado 15 000 € está isento; no ano de início de atividade, conta o volume de negócios previsto para o ano. As suas faturas mencionam então a isenção ao abrigo do artigo 53.º do Código do IVA.

Se ultrapassar 15 000 € durante o ano sem ultrapassar 18 750 €, deixa de estar isento a 1 de janeiro seguinte. Acima de 18 750 €, ou seja, 15 000 € acrescidos de 25 %, o IVA é devido logo na fatura com que esse limiar é ultrapassado, e tem de entregar uma declaração de alterações no prazo de 15 dias úteis.

As contribuições sociais

O Código Contributivo exclui do regime dos trabalhadores independentes o proprietário cujos únicos rendimentos da categoria B provenham de alojamento local em moradia ou apartamento: nesse caso, não há contribuições. Se tiver outros rendimentos da categoria B, os do alojamento local não são considerados no rendimento relevante para o cálculo das suas contribuições. Os estabelecimentos de hospedagem (hostel) seguem outras regras.

Os procedimentos

A declaração de início de atividade entrega-se à Autoridade Tributária antes da 1.ª reserva; faz parte dos documentos do registo, descrito no nosso guia sobre o processo RNAL. Cada estadia dá depois lugar a uma fatura, que pode emitir diretamente no Portal das Finanças. As receitas do ano declaram-se no anexo B, entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte.

Afetar a sua casa à atividade não gera tributação de mais-valias: o Código do IRS exclui expressamente os bens imóveis dessa regra. As consequências de uma venda posterior do imóvel devem ser analisadas com o seu contabilista certificado.

Os outros encargos a conhecer

O IMI continua a ser devido todos os anos sobre o valor patrimonial do imóvel. Vários concelhos do norte de Portugal aplicam uma taxa turística municipal, cobrada aos hóspedes e entregue ao concelho. O seguro de responsabilidade civil obrigatório e os honorários de um contabilista certificado completam o orçamento anual. A contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) foi revogada e deixou de ser devida.

Perguntas frequentes

Posso deduzir os meus encargos reais?

Não no regime simplificado, em que os 65 % não tributados cobrem todos os encargos. Pode, em contrapartida, optar todos os anos pelas regras da categoria F, que permitem deduzir as despesas reais do imóvel, ou pela contabilidade organizada. A escolha faz-se com o seu contabilista certificado, em função dos seus encargos.

Tenho um salário ou uma pensão. Tenho direito ao coeficiente reduzido dos 2 primeiros anos?

Não. A redução no início de atividade pressupõe que, no ano em causa, não aufira rendimentos da categoria A (trabalho dependente) nem da categoria H (pensões). A condição verifica-se ano a ano.

Tenho de faturar IVA aos meus hóspedes?

Não, enquanto o seu volume de negócios se mantiver abaixo de 15 000 € por ano: aplica-se a isenção, e as suas faturas mencionam a isenção ao abrigo do artigo 53.º do Código do IVA. Acima desse valor, aplica-se o IVA de 6 %.

Tenho de fazer descontos para a Segurança Social?

Não, se o alojamento local em moradia ou apartamento for a sua única fonte de rendimentos da categoria B. Se tiver outros rendimentos da categoria B, os do alojamento local não são considerados no rendimento relevante para o cálculo das contribuições.

O IRS Jovem aplica-se a um alojamento local?

Sim, com condições. Isenta parcialmente os rendimentos das categorias A e B dos sujeitos passivos com até 35 anos, nos 10 primeiros anos de obtenção de rendimentos, com o limite de 29 542,15 € em 2026.

Fontes oficiais

Este guia é um documento meramente informativo, elaborado pela SETIMO com base nos textos em vigor à data da sua redação, para um proprietário pessoa singular com residência fiscal em Portugal. A SETIMO não é consultora fiscal nem jurídica e não assume qualquer compromisso. Este guia não substitui as informações prestadas pela Autoridade Tributária, pela Segurança Social e pela sua Câmara Municipal. Para a sua situação, fale com a sua Câmara Municipal e com o seu contabilista certificado.

Prefere falar connosco antes de decidir? A SETIMO acompanha proprietários no norte de Portugal, em português e em francês, do registo à primeira reserva. Basta uma conversa para situar o seu projeto e as perguntas a fazer ao seu contabilista certificado.

Pedir um estudo de rentabilidade →Escreva-nos

Continuar a ler

Os outros guias

Regras e taxa turística, concelho a concelho:

WhatsApp
Em português+351 923 337 082En français+33 6 23 45 12 67