Arrendar a casa em Portugal e viver no Luxemburgo: a fiscalidade do alojamento local

O princípio: a convenção atribui o imposto a Portugal

A convenção para evitar a dupla tributação entre o Luxemburgo e Portugal, assinada a 25 de maio de 1999 e aplicável desde 1 de janeiro de 2001, atribui a tributação dos rendimentos imobiliários ao Estado onde o imóvel se situa (artigo 6.º). Abrange expressamente os rendimentos da exploração direta e do arrendamento, incluindo quando o imóvel é explorado no âmbito de uma empresa.

O Luxemburgo, por seu lado, isenta estes rendimentos, mas pode tê-los em conta para calcular o imposto sobre os seus outros rendimentos (artigo 24.º). É a isenção com progressividade, que a lei luxemburguesa aplica através da taxa global (artigo 134.º da lei do imposto sobre o rendimento). Em termos concretos: duas declarações, um só imposto.

Em Portugal: a categoria B e o regime simplificado

Em Portugal, o alojamento local é uma atividade de prestação de serviços. As suas receitas pertencem à categoria B do IRS e são declaradas no anexo B da declaração anual (Modelo 3), entregue entre 1 de abril e 30 de junho.

Abaixo de 200 000 € de receitas, aplica-se por defeito o regime simplificado: 35 % das receitas brutas constituem o rendimento tributável, presumindo-se que os restantes 65 % cobrem os seus encargos de forma fixa. Este coeficiente sobe para 50 % quando o imóvel se situa em área de contenção; o nosso guia sobre o registo RNAL indica os concelhos do norte abrangidos.

Um não residente é tributado sobre esta base à taxa de 25 %. A taxa efetiva fica, assim, em 8,75 % das receitas brutas e em 12,5 % em área de contenção. Fora de área de contenção, 15 % das receitas têm ainda de ser justificados por despesas ligadas à atividade — IMI, seguro, honorários da empresa de gestão, limpeza, contabilista, uma fração do valor patrimonial do imóvel; na falta delas, a diferença acresce ao rendimento tributável.

Como residente na União Europeia, pode também optar, na sua declaração portuguesa, pela taxa das tabelas progressivas que seria aplicável a um residente, calculada tendo em conta a totalidade dos seus rendimentos, incluindo os luxemburgueses. O interesse desta opção depende do nível dos seus rendimentos totais; a simulação faz-se com o seu contabilista certificado.

O IVA: 6 %, e uma isenção mediante comunicação

Em Portugal, o alojamento turístico está sujeito a IVA à taxa reduzida de 6 %. Uma isenção dispensa deste IVA os titulares cujo volume de negócios anual em Portugal não ultrapasse 15 000 €.

Para um titular estabelecido no Luxemburgo, esta isenção passa pelo regime europeu das pequenas empresas transfronteiriças. O procedimento faz-se no Luxemburgo: uma comunicação prévia à Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED), no MyGuichet.lu, desde que o seu volume de negócios total na União não ultrapasse 100 000 €. A AED atribui-lhe um número terminado em «EX», e a isenção aplica-se a partir da data em que esse número lhe é comunicado. Depois, declara todos os trimestres o seu volume de negócios à AED e informa-a no prazo de 15 dias úteis se ultrapassar 100 000 €.

Sem este procedimento, o IVA de 6 % é devido desde a 1.ª fatura. É um ponto a resolver antes da 1.ª reserva, com o seu contabilista certificado e o seu consultor no Luxemburgo.

No Luxemburgo: declarar, sem pagar duas vezes

Como residente no Luxemburgo, declara os seus rendimentos mundiais. Os rendimentos isentos por uma convenção não são tributados enquanto tal, mas podem ser tidos em conta para determinar a taxa de imposto aplicável aos seus outros rendimentos. O Guichet.lu dá precisamente o exemplo das rendas de um imóvel situado num país com o qual o Luxemburgo celebrou uma convenção.

No formulário de declaração (modèle 100), cada categoria de rendimentos tem uma coluna «Revenus exonérés» (rendimentos isentos): é aí que figura o rendimento do seu alojamento local, na rubrica que o seu consultor fiscal indicar. A declaração entrega-se até 31 de dezembro do ano seguinte. Se trabalha por conta de outrem e não costuma entregar declaração, o seu consultor indicar-lhe-á como estes rendimentos se integram na sua situação.

O Luxemburgo não tributa a fortuna dos particulares: o imposto sobre a fortuna das pessoas singulares foi revogado com efeitos a 1 de janeiro de 2006.

Um exemplo para fixar ordens de grandeza

Uma casa com 12 000 € de receitas brutas no ano, fora de área de contenção, tem em Portugal uma base tributável de 4 200 € (35 %). O IRS devido por um não residente é de 1 050 €, ou seja, 8,75 % das receitas. O mesmo imóvel em área de contenção teria uma base de 6 000 € e um imposto de 1 500 €.

No Luxemburgo, estes rendimentos não são tributados; apenas aumentam a taxa aplicada aos seus rendimentos luxemburgueses.

As receitas em causa são os valores faturados aos hóspedes, antes da comissão da empresa de gestão e antes dos encargos. O nosso guia sobre quanto rende realmente um alojamento local explica a diferença entre o preço anunciado e o que realmente lhe fica.

As contribuições sociais

Do lado português, o Código Contributivo exclui do regime dos trabalhadores independentes o proprietário cujos únicos rendimentos da categoria B provenham de alojamento local em moradia ou apartamento. Nessa situação, não há contribuições para a Segurança Social portuguesa.

As regras europeias de coordenação determinam, por outro lado, uma só legislação de segurança social. Para uma pessoa que trabalha por conta de outrem no Luxemburgo, é a legislação luxemburguesa. Para saber se estes rendimentos entram na base das suas contribuições, o interlocutor é o Centre commun de la sécurité sociale (CCSS).

Os outros encargos a conhecer

O IMI continua a ser devido todos os anos sobre o valor patrimonial do imóvel. Vários concelhos do norte de Portugal aplicam uma taxa turística municipal, cobrada aos hóspedes e entregue ao concelho. O seguro de responsabilidade civil obrigatório e os honorários de um contabilista certificado completam o orçamento anual. A contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) foi revogada e deixou de ser devida.

Por fim, as plataformas de reserva comunicam todos os anos às administrações fiscais europeias os rendimentos recebidos pelos seus anfitriões. As suas declarações portuguesa e luxemburguesa têm, por isso, de ser coerentes entre si.

E se passar a viver em Portugal?

Ao tornar-se residente fiscal em Portugal, mantém o regime simplificado, mas as suas receitas passam a ser tributadas pelas taxas progressivas juntamente com os seus outros rendimentos, e a isenção de IVA aplica-se sem procedimento transfronteiriço. O nosso guia para residentes em Portugal descreve este enquadramento.

Perguntas frequentes

Fontes oficiais

• Convenções fiscais, Portugal — Administration des contributions directes
• Método da isenção — Administration des contributions directes
• Declaração de impostos das pessoas singulares — Guichet.lu
• Regime transfronteiriço de isenção de IVA — Guichet.lu
• Código do IRS, artigo 72.º — Portal das Finanças
• Código do IVA, artigo 53.º (isenção) — Portal das Finanças
• DAC7, comunicação pelas plataformas — Comissão Europeia