Louer sa maison au Portugal en y vivant : la fiscalité de l'alojamento local

La catégorie B et le régime simplifié

L'alojamento local est une activité de prestation de services. Ses recettes relèvent de la catégorie B de l'IRS et se déclarent dans l'annexe B de la déclaration annuelle (Modelo 3), déposée entre le 1er avril et le 30 juin. C'est l'administration qui calcule ensuite le revenu imposable à partir des recettes déclarées.

Sous 200 000 € de recettes, le régime simplifié s'applique par défaut : 35 % des recettes brutes forment le revenu imposable, les 65 % restants couvrant forfaitairement vos charges. Ce coefficient est porté à 50 % lorsque le bien se trouve en zone de contenção ; notre guide sur l'enregistrement RNAL indique les communes du nord concernées.

Hors zone de contenção, 15 % des recettes doivent être justifiés par des dépenses liées à l'activité ; à défaut, la différence s'ajoute au revenu imposable. Pour un bien en alojamento local dont vous êtes propriétaire, 4 % de sa valeur patrimoniale (valor patrimonial tributário) comptent dans ce total, aux côtés des factures enregistrées sur le Portal das Finanças. Les biens affectés à l'activité se déclarent sur le Portal avant la fin du mois de février de l'année suivante.

Les 2 premières années : un coefficient réduit

L'année du début d'activité, le coefficient de 35 % est réduit de 50 %, et l'année suivante de 25 %. Seuls 17,5 % puis 26,25 % des recettes sont alors imposés. Deux conditions : ne percevoir, l'année concernée, aucun revenu de catégorie A (salaires) ni de catégorie H (pensions), et ne pas avoir cessé une activité depuis moins de 5 ans. Cette réduction ne s'applique pas au coefficient de 50 % des zones de contenção.

Le barème progressif de 2026

Le revenu imposable de votre alojamento local s'ajoute à vos autres revenus et suit le barème de l'IRS. Pour les revenus de 2026, les taux par tranche de revenu imposable sont les suivants :

• jusqu'à 8 342 € : 12,5 % ;
• de 8 342 € à 12 587 € : 15,7 % ;
• de 12 587 € à 17 838 € : 21,2 % ;
• de 17 838 € à 23 089 € : 24,1 % ;
• de 23 089 € à 29 397 € : 31,1 % ;
• de 29 397 € à 43 090 € : 34,9 % ;
• de 43 090 € à 46 566 € : 43,1 % ;
• de 46 566 € à 86 634 € : 44,6 % ;
• au-delà de 86 634 € : 48 %.

Une taxe additionnelle de solidarité s'ajoute au-delà de 80 000 € de revenu imposable : 2,5 % jusqu'à 250 000 €, puis 5 %.

Un exemple pour fixer les ordres de grandeur

Une maison qui encaisse 12 000 € de recettes brutes sur l'année, hors zone de contenção, présente une base imposable de 4 200 € (35 %). Pour un contribuable dont le revenu imposable atteint déjà 20 000 €, l'impôt calculé au barème passe de 3 343,55 € à 4 433,43 €, avant les déductions propres à chaque foyer : l'alojamento local représente environ 1 090 € d'impôt supplémentaire. À titre de comparaison, un non-résident paierait 1 050 € sur les mêmes recettes.

L'année du début d'activité, sans salaire ni pension, la base imposable de la même maison serait de 2 100 € (17,5 %).

Les recettes dont il s'agit sont les montants facturés aux voyageurs, avant commission de conciergerie et avant charges. Notre guide sur ce que rapporte réellement une location courte durée détaille la différence entre le prix affiché et ce qui vous revient.

L'option pour les règles de la catégorie F

Chaque année, dans votre déclaration, vous pouvez choisir d'imposer votre alojamento local selon les règles des revenus locatifs (catégorie F), tout en restant en catégorie B. Les dépenses réelles du bien se déduisent alors des recettes : entretien et conservation, charges de copropriété, IMI notamment. Ne se déduisent pas les frais financiers, l'amortissement, le mobilier, l'électroménager, les articles de confort ou de décoration, ni l'AIMI.

Le revenu ainsi obtenu est imposé au taux autonome de 28 %, ou au barème progressif si vous choisissez de l'ajouter à vos autres revenus. L'intérêt de cette option dépend du niveau de vos charges et de vos autres revenus ; la comparaison se fait avec votre contabilista.

L'IRS Jovem et l'IFICI

L'IRS Jovem exonère partiellement les revenus des catégories A et B des contribuables de 35 ans au plus, pendant leurs 10 premières années de revenus, sur option dans la déclaration. L'exonération est de 100 % la 1re année, de 75 % de la 2e à la 4e, de 50 % de la 5e à la 7e et de 25 % de la 8e à la 10e, dans la limite de 55 fois l'indexant des aides sociales (IAS), soit 29 542,15 € en 2026. Les revenus exonérés restent pris en compte pour fixer le taux.

L'IFICI, le régime qui a succédé au statut de résident non habituel, est réservé à des activités qualifiées limitativement énumérées. L'exploitation d'un alojamento local n'en fait pas partie.

La TVA : franchise sous 15 000 €

L'hébergement touristique est soumis à la TVA au taux réduit de 6 %, y compris le ménage inclus dans le prix du séjour. Un exploitant domicilié au Portugal dont le chiffre d'affaires de l'année précédente n'a pas dépassé 15 000 € en est exonéré ; l'année du début d'activité, c'est le chiffre d'affaires prévu pour l'année qui compte. Vos factures mentionnent alors l'exonération au titre de l'article 53 du Código do IVA.

Si vous dépassez 15 000 € en cours d'année sans dépasser 18 750 €, vous sortez de la franchise au 1er janvier suivant. Au-delà de 18 750 €, soit 15 000 € majorés de 25 %, la TVA est due dès la facture qui fait franchir ce seuil, et une déclaration de modification doit être déposée dans les 15 jours ouvrables.

Les cotisations sociales

Le Código Contributivo exclut du régime des travailleurs indépendants le propriétaire dont les seuls revenus de catégorie B proviennent d'un alojamento local en maison ou en appartement : il n'y a alors pas de cotisations. Si vous avez d'autres revenus de catégorie B, ceux de l'alojamento local ne sont pas comptés dans le revenu servant au calcul de vos cotisations. Les établissements de type hostel suivent d'autres règles.

Les démarches

La déclaration de début d'activité se dépose auprès de l'Autoridade Tributária avant la 1re réservation ; elle fait partie des pièces de l'enregistrement, décrit dans notre guide sur la procédure RNAL. Chaque séjour donne ensuite lieu à une facture, que vous pouvez émettre directement sur le Portal das Finanças. Les recettes de l'année se déclarent dans l'annexe B, entre le 1er avril et le 30 juin de l'année suivante.

Affecter votre maison à l'activité ne déclenche pas d'imposition de plus-value : le Código do IRS exclut expressément les biens immobiliers de cette règle. Les conséquences d'une vente ultérieure du bien relèvent d'un examen avec votre contabilista.

Les autres postes à connaître

L'IMI reste dû chaque année sur la valeur patrimoniale du bien. Plusieurs communes du nord du Portugal perçoivent une taxe de séjour, collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune. L'assurance responsabilité civile obligatoire et les honoraires d'un contabilista complètent le budget annuel. La contribution extraordinaire sur l'alojamento local (CEAL) a été abrogée et n'est plus due.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Código do IRS, art. 31 (régime simplifié) — Portal das Finanças
• Código do IRS, art. 68 (barème 2026) — Portal das Finanças
• Código do IRS, art. 12-B (IRS Jovem) — Portal das Finanças
• Sistema Fiscal Português, taxas aplicáveis 2026 — Autoridade Tributária
• Modelo 3, anexo B (modèle en vigueur depuis janvier 2026) — Autoridade Tributária
• Código do IVA, art. 53 (franchise) — Portal das Finanças
• Ofício circulado n.º 25062 du 26 mars 2025 (franchise de TVA) — Autoridade Tributária
• Guia prático Trabalhador independente — Segurança Social