Louer un appartement en courte durée à Porto

Ce que dit la commune

Le règlement municipal pour la croissance durable de l'alojamento local est en vigueur depuis le 20 décembre 2024. Il classe chaque paroisse selon le rapport entre logements enregistrés et logements existants, avec un seuil de 15 %. Cinq paroisses du centre historique le dépassent largement et sont en zone de contenção : Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau et Vitória. Aucun nouvel enregistrement d'appartement ou de maison n'y est accepté, sauf exceptions décidées par la Câmara — immeubles vacants depuis plus de trois ans, réhabilitations récentes, constructions neuves, projets mixtes comportant du logement à loyer accessible, conversion d'anciens locaux industriels ou de services. Le délai d'opposition y est de 90 jours.

Les dix autres paroisses — Aldoar, Bonfim, Campanhã, Cedofeita, Foz do Douro, Lordelo do Ouro, Massarelos, Nevogilde, Paranhos, Ramalde — sont en zone de croissance durable : les enregistrements y restent possibles, dans la limite d'un plafond global fixé par le règlement et de ratios mis à jour chaque année. La modalité quartos, chambres dans la résidence du titulaire, reste ouverte partout. Le règlement prévoit sa propre révision à mesure que les ratios évoluent.

En 2026, la Câmara a par ailleurs engagé l'annulation de plus de mille quatre cents enregistrements dont l'assurance ou les données au registre n'étaient pas à jour. Un enregistrement annulé dans une paroisse en contenção ne peut pas être recréé : tenir le registre à jour n'est pas une formalité.

La taxe de séjour s'élève à 3 € par personne et par nuit depuis le 30 novembre 2024, jusqu'à sept nuits consécutives, les moins de 13 ans étant exemptés, ainsi que les séjours médicaux et quelques situations particulières. Une hausse à 4 € a été annoncée par la municipalité au début de 2026 ; à la date de rédaction, elle n'a pas été publiée et le montant en vigueur reste 3 €.

Le rythme de l'année

Porto se loue toute l'année. Le printemps et l'automne sont les saisons les plus régulières, l'été le plus cher, São João en juin et les fêtes de fin d'année les moments les plus tendus ; janvier et février restent les seuls mois vraiment calmes. Les séjours sont courts, deux à quatre nuits, et se succèdent sans interruption, ce qui fait de l'organisation des rotations le cœur de l'exploitation. Les nuitées touristiques de la ville ont augmenté d'un cinquième entre 2019 et 2023, et les recettes de la taxe de séjour ont encore progressé de moitié en 2025.

Les biens que l'on y loue

Dans les zones de croissance, l'offre se compose d'appartements d'immeubles anciens réhabilités à Bonfim, Cedofeita et Campanhã, d'appartements plus récents vers Boavista, Ramalde et Lordelo, et de biens de bord de mer à Foz do Douro et Nevogilde, aux prix les plus élevés de la ville. Dans le centre historique, les logements déjà enregistrés continuent d'être exploités ; ils constituent un parc fermé, dont la valeur tient aussi à l'enregistrement lui-même.

Conciergerie à Porto : ce que SETIMO prend en charge

SETIMO commence par situer le bien sur la carte du règlement et par établir s'il peut être enregistré, dans quel délai et sous quelles conditions ; nous ne déposons rien sans cette réponse. Nous prenons ensuite en charge l'enregistrement, les annonces en trois langues sur Airbnb, Booking.com, Vrbo et Google, la tarification suivie jour après jour dans un marché très concurrentiel, la relation avec les voyageurs, la coordination des ménages à rotation rapide, le contrôle du logement, la taxe de séjour et le rapport mensuel. Pour un appartement déjà enregistré dans le centre, notre rôle est d'abord de préserver cet enregistrement — assurance en cours, registre à jour, obligations d'exploitation tenues — puis de l'exploiter au niveau qu'exige la ville.

Questions fréquentes